W poprzednim wpisie omawiałem ogólne zagadnienia dotyczące mieszkania w związku partnerskim i zwracałem uwagę na formalności, których należy dopilnować w przypadku mieszkań wynajmowanych i spółdzielczych. Ponieważ jednak w życiu pewne są tylko śmierć i podatki, w tym wpisie skupimy się na pytaniu, czy możesz nabyć mieszkanie komunalne po zmarłym partnerze lub partnerce. O podatkach będzie innym razem.
Mieszkanie komunalne – o co chodzi i dlaczego nie o komunizm?
Jak z pewnością wiesz, najbardziej powszechny jest u nas najem mieszkania od właścicieli prywatnych na zasadach rynkowych. W Polsce jest to jednak rozwiązanie dość drogie. Często nawet zakup mieszkania wychodzi taniej w tym sensie, że łożysz na swoje a koszty miesięczne są podobne lub niższe. Jest więc całkiem spora grupa ludzi, których dochody nie pozwalają ani na zakup mieszkania ani na jego najem na wolnym rynku.
Teoretycznie to tym osobom mają służyć mieszkania należące do zasobów mieszkaniowych miast i gmin, a więc właśnie mieszkania komunalne. Komunalny znaczy bowiem tyle, co podlegający samorządowi miejskiemu. Na marginesie warto zaznaczyć, że czym innym są mieszkania socjalnie, mające inny cel i niższy standard. Ten wpis ich nie dotyczy.
O co cały ten krzyk?
Posłużyłem się wyżej słowem teoretycznie, ponieważ w praktyce mieszkania komunalne zajmują często osoby znajdujące się w całkiem dobrej kondycji finansowej. Trzeba jednak zaznaczyć, że ostatnia zmiana przepisów nieco zaostrza zasady wynajmu mieszkań komunalnych dla bogatszych najemców. Może to w praktyce skutkować wyższymi czynszami dla takich osób.
Nie da się ukryć, że mieszkanie komunalne jest świetnym kompromisem między najmem rynkowym a kupnem. Koszty są z reguły niewysokie, a jednocześnie masz pewność, że nikt Ci nie wypowie umowy. Przynajmniej tak długo, jak długo przestrzegasz jej postanowień. Najczęściej można stracić mieszkanie zalegając z czynszem lub nieprzestrzegając zasad porządku domowego. Zasadniczo wystarczy być więc dobrym lokatorem, ażeby latami cieszyć się tanim mieszkaniem.
Nie dziwi więc, że otrzymanie takiego mieszkania w obecnych realiach graniczy z cudem. Gminy budują mało, a chętnych nie brakuje. Warto zatem wiedzieć, że możesz mieszkanie komunalne niejako „odziedziczyć” po partnerze lub partnerce. Nie chodzi oczywiście o własność, ale o umowę najmu, w której znajdzie się Twoje nazwisko.
Ten tryb dotyczy również mieszkań prywatnych. Jeśli więc zależy Ci na dotychczasowym mieszkaniu, to możesz go zastosować także do najmu rynkowego. Zasady są te same, przy czym z prywatnym właścicielem często się dogadasz. Gminy są natomiast związane przepisami prawa i tylko przepisami możesz prowadzić spór by coś ugrać.
Jak zatem nabyć mieszkanie komunalne po zmarłym partnerze lub partnerce?
Z pewnej ostrożności już na wstępie podkreślę, że o nabyciu mieszkania piszę w cudzysłowie. Oczywistym jest, że żadnej własności nie nabędziesz. Mówiąc precyzyjnie, mamy do czynienia ze wstąpieniem w stosunek najmu. Ewentualnie z przekształceniem podmiotowym. Są to jednak wyrażenia zrozumiałe chyba tylko dla prawników, a koniec końców chodzi przecież o to, czy możesz w tym mieszkaniu zostać czy nie. Więc umówmy się, że na potrzeby tego tekstu, przez nabycie mieszkania komunalnego rozumiem właśnie wstąpienie w stosunek najmu.
Teoretycznie nabyć takie mieszkanie jest względnie prosto. Musisz tylko spełnić dwa warunki przewidziane przez ustawę. Po pierwsze, trzeba z najemcą pozostawać we wspólnym pożyciu. Po drugie, w chwili jego śmierci musisz z nim stale zamieszkiwać.
W takim przypadku automatycznie wstępujesz w stosunek najmu mieszkania. Oznacza to, że stajesz się najemcą, a więc stroną umowy najmu, w miejsce swojego zmarłego partnera lub partnerki. W konsekwencji obowiązują Cię te same postanowienia umowne. Nie ma tu żadnych terminów, oświadczeń i innych formalności, o których musisz pamiętać. Jeżeli te dwa warunki są spełnione, to umowa przekształca się z mocy samego prawa, więc nie ma co się przedawnić. Co oczywiście nie znaczy, że nie będzie trzeba przelać morza atramentu, żeby gminę o tym przekonać.
Kogo dotyczy wspólne pożycie?
Zasadniczym warunkiem nabycia mieszkania w ten sposób, jest pozostawanie z partnerem lub partnerką we wspólnym pożyciu. Jeżeli pojęcie to kojarzy Ci się z pożyciem małżeńskim, to masz sporo racji. Dawniejsze brzmienie tego przepisu przewidywało zresztą wprost pozostawanie we wspólnym pożyciu małżeńskim. Sądy przyjmowały wtedy, że takie pożycie może zaistnieć tylko pomiędzy mężczyzną a kobietą. Związki jednopłciowe były więc pozbawione tej bądź co bądź istotnej ochrony. Sposób w jaki doszło do zmiany rozumienia tego pojęcia w orzecznictwie jest sam w sobie ciekawą historią, dlatego zapraszam Cię do lektury wpisu na ten temat.
Obecnie za obowiązujący należy uważać pogląd Sądu Najwyższego, wyrażony w uchwale z 2012 roku. Zgodnie z tym orzeczeniem, przez wspólne pożycie w omawianym kontekście należy rozumieć osoby połączone więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą. W tym także osoby tej samej płci.
Sąd Najwyższy we wskazanym wyżej orzeczeniu powiada tak:
Nie ma przekonujących racji jurydycznych, a także argumentów socjologicznych lub psychologicznych, przemawiających za różnicowaniem – na płaszczyźnie prawnej – skutków wynikających ze wspólnego pożycia hetero- i homoseksualnego; przeciwnie, więzi emocjonalne, fizyczne i gospodarcze powstające w ramach takiego pożycia są w obu przypadkach tożsame i mogą tworzyć równie mocną spójnię.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt III CZP 65/12.
Ta argumentacja mnie w pełni przekonuje i wydaje się, że przekonała także sądy powszechne orzekające w podobnych sprawach. Trzeba bowiem nadmienić, że poglądy Sądu Najwyższego są formalnie wiążące tylko w ramach tego jednego postępowania w ramach którego zapadło orzeczenie. W pozostałych sprawach wiążą już tylko (a może aż) mocą autorytetu.
Czym zatem jest wspólne pożycie?
Skoro już wiesz, że wspólne pożycie może dotyczyć zarówno par homo jak i hetero, to warto w końcu wyjaśnić, czym ono jest na gruncie przepisów o najmie lokali mieszkalnych. Tu żadnych większych sporów w orzecznictwie nie ma. Konsekwentnie przyjmuje się, że chodzi o pozostawanie we wspólnocie duchowej, gospodarczej i fizycznej, przy czym utrzymywanie współżycia fizycznego nie zawsze jest warunkiem koniecznym.
Więź duchowa oznacza połączenie emocjonalne, uczucie miłości łączące partnerów lub partnerki. Chodzi tu o takie uczucie, jakie łączy małżonków, a więc nie może być to miłość przyjacielska, macierzyńska czy braterska.
Więź gospodarcza z kolei wynika ze wspólnego prowadzenia gospodarstwa domowego, a więc wspólnego ponoszenia wydatków, gotowania, sprzątania, podejmowania gości. Odróżnia to partnerów od współlokatorów, którzy choć mieszkają pod jednym dachem to zwykle rozliczają się osobno, mają oddzielne półki w lodówce, osobne pokoje i nie gospodarzą razem.
Więź fizyczna oznacza natomiast pożycie intymne, przy czym nie jest tak, że jego brak wszystko przekreśla. W piśmiennictwie prawniczym wskazuje się zwykle, że brak więzi cielesnej może wynikać z okoliczności obiektywnych (np. choroba), ale też innych, uzgodnionych przez partnerów (np. długotrwały wyjazd zarobkowy). Dlatego też jestem zdania, że kwestia ta nie stanowi żadnej przeszkody dla osób aseksualnych. Mogą one bowiem nie chcieć więzi fizycznej w tym znaczeniu utrzymywać. W gruncie rzeczy chodzi o to, żeby odróżnić pożycie par jedno lub różnopłciowych, od innych związków, które nie są objęte tym przepisem. Chodzi tu o relacje przyjacielskie, rodzinne w układzie babcia – wnuk, siostry itp.
Mówiąc bardzo prosto. Jeżeli jest między wami więź typowo małżeńska, a więc kochacie się, prowadzicie razem dom i dzielicie sypialnię, to nie ma wątpliwości co do tego, że jest to wspólne pożycie. Musi ono istnieć na dzień śmierci partnera lub partnerki. Jeśli rozstaliście się wcześniej, to przepis nie znajdzie zastosowania. Nie ma więc możliwości nabycia mieszkania po byłym partnerze.
Wspólne zamieszkiwanie – czy trzeba mieć meldunek?
Wspólne zamieszkiwanie ocenia się na moment śmierci partnera. Chodzi o to, by stale mieszkać razem w lokalu, w którego najem chcesz wstąpić. Nie możecie zatem mieszkać ani osobno, ani razem lecz gdzieś indziej.
Miejsce zamieszkania wydaje się pojęciem prostym, ale bardzo często spotykam się z jego błędnym rozumieniem. Szkodzi tu chyba instytucja meldunku, która jako przynależna do prawa administracyjnego miała swoje pięć minut za czasów słusznie minionych. W kultowym już zresztą serialu Alternatywy 4, gospodarz domu Stanisław Anioł pytał nawet, czy towarzysz Winnicki raczy w mieszkaniu pod tym adresem zamieszkać osobiście czy może per procura, a więc tylko na papierze.
Warto zatem wyjaśnić, że miejsce zamieszkania, będące instytucją prawa cywilnego, jest kwestią faktów. Nie żadnych deklaracji, pobożnych życzeń czy dokumentów. Dlatego też meldunek, który jest po prostu administracyjnym potwierdzeniem miejsca zamieszkania, nie ma tu żadnego większego znaczenia. Liczy się to, gdzie rzeczywiście przebywasz.
Z kolei o stałości miejsca zamieszkania przesądza koncentracja Twojej życiowej działalności. Będzie to swoiste centrum życiowe, gdzie wracasz po pracy, śpisz, trzymasz swoje rzeczy. Jeżeli więc tylko pomieszkujesz u partnera lub partnerki, ale na co dzień przebywasz gdzie indziej, to tego warunku nie spełniasz.
Spełniam przesłanki, co teraz?
Jeżeli spełniasz dwa omówione wyżej warunki, to automatycznie nabywasz mieszkanie komunalne po zmarłym partnerze. Dzieje się to już z chwilą śmierci, ponieważ stajesz się stroną umowy najmu z mocy samego prawa. W praktyce konieczne będzie oczywiście zawiadomienie właściciela, a więc w przypadku mieszkań komunalnych kontakt z urzędem miasta czy gminy.
Jak zatem widzisz, jeżeli mieszkasz z partnerem lub partnerką w mieszkaniu wynajmowanym od prywatnego właściciela lub w mieszkaniu komunalnym wynajmowanym od gminy, to co do zasady masz prawo do dalszego zamieszkiwania w tym lokalu po jego (jej) śmierci. Przysługują Ci też konkretne środki ochrony prawnej, o których przeczytasz w osobnym artykule.
Obawa o utratę mieszkania jest czymś, czego nikomu nie życzę, a już tym bardziej w czasie żałoby po najbliższej osobie. Mam nadzieję, że lektura tego tekstu pozwoli Ci uniknąć niepotrzebnego stresu i obaw.
Dodaj komentarz