Nie będzie rzeczą szczególnie odkrywczą jeśli powiem, że niemal każdy z nas potrzebuje miejsca do życia – mieszkania lub domu. Własny kąt zapewnia elementarny komfort fizyczny i psychiczny, daje nam poczucie bezpieczeństwa. Dlatego właśnie kwestie mieszkaniowe są tak nośnym społecznie tematem, bo wszystkich nas dotyczą. W zależności od punktu widzenia dyskutujemy przecież o ruchu lokatorskim i eksmisjach na bruk, kryzysie mieszkaniowym czy pozbywaniu się dzikich lokatorów. W przypadku małżeństw, interesy mieszkaniowe małżonków są już domyślnie nieźle zabezpieczone, ponieważ zadbał o to sam ustawodawca. Mieszkanie w związku partnerskim wymaga jednak nieco więcej uwagi.
Na dobry początek test – jaki jest wasz tytuł prawny do mieszkania?
Potrzeby mieszkaniowe można zaspokajać z punktu widzenia prawa na wiele różnych sposobów. Zwykle intuicyjnie dzielimy mieszkania na własnościowe i niewłasnościowe, przy czym w obu tych grupach mamy różne prawa, które są odmiennie uregulowane i czasem warto o tym pamiętać.
Nieco upraszczając, wśród mieszkań własnościowych mamy własność jako taką oraz tzw. własność spółdzielczą, czyli mówiąc uczenie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, będące ograniczonym prawem rzeczowym, zbliżonym treścią do prawa własności (uwierz, nie wnikaj). Z reguły osobom które wykupiły swoje mieszkania od spółdzielni przysługuje właśnie to prawo, a nie pełna własność.
Z kolei wśród niewłasnościowych tytułów prawnych do mieszkania znajdziemy cały wachlarz regulacji, które wykształciły się w naszym systemie prawnym na przestrzeni lat. Przede wszystkim mamy zatem zwykły najem na zasadach rynkowych oraz najem mieszkań komunalnych od gmin i miast. Do tego są lokale socjalne, a w ramach pewnego reliktu po PRLu uchowały się jeszcze mieszkania lokatorskie spółdzielcze i trochę zakładowych.
Co z tego wynika?
Jeżeli zaczynasz się zastawiać, po co Ci w ogóle ta umiarkowanie interesująca podbudowa teoretyczna, to już tłumaczę, że każdy przypadek wymaga nieco innego postępowania. To czy możesz zamieszkać u swojego partnera lub partnerki, i jaka będzie Twoja sytuacja prawna w przypadku śmierci tej osoby, będzie zależało od tytułu prawnego z którym masz do czynienia.
Zasadnicza różnica jest bowiem taka, że w przypadku mieszkań własnościowych, to właściciel decyduje kto może z nim mieszkać i co do zasady nie musi nikogo pytać o zdanie. Mieszkania takie podlegają ponadto dziedziczeniu. Jeżeli interesuje Cię, jak zabezpieczyć mieszkanie w związku partnerskim na wypadek śmierci jednego z partnerów, to odsyłam Cię do wpisu na ten temat, który na pewno powstanie w niedalekiej przyszłości.
Mieszkania wynajmowane – na co trzeba uważać?
Inaczej jest jednak w przypadku mieszkań wynajmowanych i to niezależnie od tego, czy właścicielem jest gmina, miasto, spółdzielnia czy osoba prywatna. Jeżeli nic innego nie wynika z Twojej umowy najmu, a chcesz zamieszkać wspólnie z partnerem lub partnerką, to musisz wcześniej uzyskać zgodę właściciela mieszkania.
Jest tak dlatego, że ustawa domyślnie zabrania samowolnego oddawania lokalu mieszkalnego w podnajem lub do bezpłatnego używania. Nie ma przy tym znaczenia, czy zrobisz to w drodze formalnej umowy czy metodą faktów dokonanych. Naruszenie tej zasady może mieć bardzo poważne skutki, ponieważ uprawnia właściciela do wypowiedzenia Ci umowy, a do tego z krótkim, miesięcznym terminem.
Żeby tych problemów uniknąć, należy pamiętać o kilku kwestiach. Jeśli pozostajecie w związku partnerskim i przymierzacie się do zawarcia umowy najmu mieszkania, upewnijcie się, że po stronie najemcy będziecie widnieć razem. Dzięki temu obaj (obie) będziecie pełnoprawnymi najemcami. W takim układzie warto też w umowie przewidzieć czarny scenariusz, a mianowicie uregulować co się stanie w przypadku rozstania i opuszczenia mieszkania przez jedno z was.
Jeżeli z jakiegoś powodu chcecie, żeby najemcą było tylko jedno z was, to umowa powinna przewidywać zgodę na zamieszkiwanie w tym mieszkaniu także drugiego. Wasza pozycja nie będzie wtedy równorzędna, ale będziecie mogli (mogły) mieszkać razem. Zwracam jednak uwagę, że niezależnie od tego, czy mieszkasz ze swoim partnerem jako pełnoprawny współnajemca, czy tylko jako domownik, to i tak odpowiadasz z nim solidarnie za czynsz i inne opłaty. Ta zasada dotyczy wszystkich osób pełnoletnich.
Z kolei gdy chcecie zamieszkać w mieszkaniu już wynajmowanym przez jedno z partnerów, to możliwe są dwa rozwiązania. Albo będzie trzeba aneksować umowę i wpisać drugie jako współnajemcę. Albo uzyskać zgodę właściciela na samo zamieszkiwanie. W przypadku mieszkań komunalnych może wymagać to trochę zachodu, ale unikniesz ryzyka wypowiedzenia umowy i utraty lokalu.
Co z mieszkaniami spółdzielczymi?
O mieszkaniach spółdzielczych własnościowych pisałem już wyżej. Obok nich istnieją jeszcze spółdzielcze mieszkania niewłasnościowe. Mówiąc uczenie chodzi tu o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Ma ono swoją własną regulację i jest czymś innym niż najem.
Do takiego mieszkania lokatorskiego możesz przyjąć swojego partnera lub partnerkę bez pytania spółdzielni o zgodę. Wyjątkiem jest przypadek, gdy wpływa to na sposób korzystania z lokalu lub jego przeznaczenie. Zwykle będziesz musiał jednak zawiadomić spółdzielnię o nowym domowniku. Liczba osób zamieszkujących w lokalu wpływa bowiem na wysokość opłat.
Spółdzielnie mogą też wynajmować swoje mieszkania na zasadach ogólnych. Jeżeli więc mieszkasz w lokalu należącym do spółdzielni mieszkaniowej, to sprawdź uważnie czy je wynajmujesz, czy też ustanowiono na Twoją rzecz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Różnica jak sam widzisz jest spora.
Co z mieszkaniem w przypadku śmierci partnera?
Wspólne mieszkanie w związku partnerskim wymaga też niestety przykrej refleksji, na temat zabezpieczenia interesów jednego partnera na wypadek śmierci drugiego. Jeżeli obaj (obie) jesteście pełnoprawnymi najemcami lub posiadaczami spółdzielczego prawa lokatorskiego, to każde z was ma do zajmowanego mieszkania swoje własne uprawnienie. Większego problemu zatem być nie powinno. Schody zaczynają się, gdy jest inaczej.
W tym zakresie odsyłam Cię do dwóch kolejnych wpisów. Pierwszy z nich dotyczy możliwości nabycia po zmarłym partnerze wynajmowanego mieszkania, w tym zwłaszcza mieszkania komunalnego. Drugi traktuje natomiast o możliwości przejęcia po partnerze spółdzielczego prawa lokatorskiego.
Jak widzisz, mieszkanie w związku partnerskim wiąże się z pewnymi wyzwaniami prawnymi. Mam jednak nadzieję, że ten tekst pomoże Ci w odpowiednim ułożeniu i zabezpieczeniu swojej sytuacji mieszkaniowej.
Dodaj komentarz